Olá! Seja bem-vindo a mais um artigo do DDS Online. Recebo muitas perguntas de alunos sobre segurança do trabalho em condomínios. Condomínio precisa de PGR? Precisa de CIPA? Quem responde pelos terceirizados?
As dúvidas fazem sentido. O condomínio parece um lugar de moradia, mas também é um local de trabalho. E, muitas vezes, com bastante risco.
Neste artigo, reuni o que as normas exigem e alguns cuidados práticos. Parte das ideias foi inspirada no artigo “Ação coordenada”, de José Pedro de Assis Junior, publicado na Revista Proteção (nº 418, outubro de 2026). A fonte completa está no fim do texto.
O condomínio é um local de trabalho
Pense num condomínio médio. Tem porteiro, zelador, faxineira, jardineiro. Tem manutenção elétrica e hidráulica, limpeza de caixa d’água, piscina, garagem com portão automático. E tem empresas terceirizadas entrando e saindo o tempo todo.
Os riscos são reais:
- produtos químicos de limpeza usados sem diluição correta;
- piso molhado sem sinalização;
- trabalho em altura com escada ou na fachada;
- manutenção elétrica sem desligar e bloquear a energia;
- produtos da piscina, como o cloro;
- roçadeira e ferramentas de poda;
- circulação de veículos na garagem;
- conflitos com moradores e visitantes.
Condomínio predial tem CNAE 8112-5/00. No Quadro I da NR-04, esse código tem grau de risco 2. Esse número vai importar mais à frente.
Quem é quem na SST do condomínio
No artigo da Revista Proteção, José Pedro de Assis Junior divide os papéis assim:
- Síndico: é o responsável legal pela gestão da segurança. Toma as decisões e garante as medidas corretivas.
- Administradora: cuida da parte documental. PGR, PCMSO, treinamentos, registros de EPI.
- Representante da NR-5 (ou CIPA): é o elo com a rotina. Está no dia a dia e vê o que acontece de fato.
Na prática, o profissional de SST que atende o condomínio trabalha com os três. E precisa deixar claro para o síndico que a responsabilidade não passa para a administradora só porque ela guarda os papéis.
PGR e PCMSO
Se o condomínio tem empregados próprios, ele é uma organização como outra qualquer para a NR-1. Precisa gerenciar os riscos ocupacionais e ter o PGR, com inventário de riscos e plano de ação. E precisa do PCMSO, conforme a NR-07.
No inventário, entram os riscos de cada função: porteiro, zelador, auxiliar de limpeza, jardineiro, manutenção. Os itens da lista acima são um bom ponto de partida.
CIPA ou representante da NR-5?
Depende do número de empregados do condomínio. Pelo Quadro I da NR-5, com grau de risco 2, a CIPA é obrigatória a partir de 51 empregados no estabelecimento.
Atenção: se você encontrar material falando em “grupo C-21” para condomínios, ele está desatualizado. Desde a NR-5 de 2021, o dimensionamento usa só o grau de risco da NR-04 e o número de empregados.
A maioria dos condomínios tem bem menos de 51 empregados. Nesse caso, vale o item 5.4.13:
“5.4.13 Quando o estabelecimento não se enquadrar no Quadro I e não for atendido por SESMT, nos termos da Norma Regulamentadora n° 4 (NR-04), a organização nomeará um representante da organização dentre seus empregados para auxiliar na execução das ações de prevenção em segurança e saúde no trabalho, podendo ser adotados mecanismos de participação dos empregados, por meio de negociação coletiva.”
E a única dispensa está no subitem seguinte:
“5.4.13.2 O microempreendedor individual – MEI está dispensado de nomear o representante da NR-05.”
Ou seja: condomínio com empregados próprios e sem CIPA precisa nomear um representante. Mesmo que sejam poucos empregados.
A nomeação não é feita uma vez só. O item 5.4.14 diz:
“5.4.14 A nomeação de empregado como representante da NR-05 e sua forma de atuação devem ser formalizadas anualmente pela organização.”
O treinamento
O representante também precisa de treinamento, antes da posse. Para grau de risco 2, a carga horária mínima é de 12 horas (item 5.7.4). E há uma facilidade para o representante nomeado:
“5.7.4.3 A carga horária do treinamento dos estabelecimentos de grau de risco 1 e do representante nomeado da NR-05 podem ser realizadas integralmente na modalidade de ensino à distância ou semipresencial, nos termos da NR-01.”
O que a CIPA faz
O item 5.3.1 lista as atribuições da CIPA. Algumas que fazem muito sentido no condomínio:
“a) acompanhar o processo de identificação de perigos e avaliação de riscos bem como a adoção de medidas de prevenção implementadas pela organização;”
“c) verificar os ambientes e as condições de trabalho visando identificar situações que possam trazer riscos para a segurança e saúde dos trabalhadores;”
“j) incluir temas referentes à prevenção e ao combate ao assédio sexual e a outras formas de violência no trabalho nas suas atividades e práticas.”
A alínea “j” pesa no condomínio. Porteiros e zeladores lidam todos os dias com moradores, visitantes e entregadores. Conflitos e situações de desrespeito fazem parte da rotina e precisam entrar na prevenção.
Quem nomear como representante
A norma deixa a escolha com a organização. O autor do artigo da Revista Proteção dá uma orientação prática: prefira quem conhece a rotina do condomínio e os riscos reais. Na visão dele, funções como zelador, encarregado ou líder operacional costumam ser as mais adequadas.
E evite perfis com pouca autonomia, pouco contato com a rotina ou alta rotatividade. Um representante que muda a cada três meses não consegue acompanhar nada.
Na minha experiência, vale acrescentar um ponto: escolha alguém que tenha respeito da equipe e boa comunicação. O representante vai precisar falar com funcionários, terceiros e, às vezes, com o próprio síndico.
Terceirizados: o ponto mais crítico
Muitos condomínios terceirizam a portaria, a limpeza ou a manutenção. E ainda recebem empresas para serviços pontuais: elevador, limpeza de caixa d’água, dedetização, reforma de fachada.
O autor do artigo da revista aponta esse como um dos pontos mais críticos da gestão. A falta de controle sobre as contratadas pode gerar corresponsabilidade em acidentes e passivos trabalhistas.
A NR-1 trata do assunto. Sobre organizações no mesmo local:
“1.5.8.1 Sempre que várias organizações realizem, simultaneamente, atividades no mesmo local de trabalho devem executar ações integradas para aplicar as medidas de prevenção, visando à proteção de todos os trabalhadores expostos aos riscos ocupacionais.”
Sobre o que cada lado deve fornecer:
“1.5.8.3 As organizações contratantes devem fornecer às contratadas informações sobre os riscos ocupacionais sob sua gestão e que possam impactar nas atividades das contratadas.”
“1.5.8.4 As organizações contratadas devem fornecer ao contratante o Inventário de Riscos Ocupacionais específicos de suas atividades que são realizadas nas dependências da contratante ou local previamente convencionado em contrato.”
E a NR-5 também. A terceirizada com 5 ou mais empregados no condomínio precisa nomear o seu próprio representante:
“5.8.2 A organização contratada para prestação de serviços, quando desobrigada de constituir CIPA própria, deve nomear um representante da NR-5 para cumprir os objetivos desta NR se possuir 5 (cinco) ou mais empregados no estabelecimento da contratante.”
E cabe ao condomínio cobrar isso:
“5.8.6 A organização contratante deve exigir da organização prestadora de serviços a nomeação do representante da NR-05 prevista no subitem 5.8.2.”
O que pedir às terceirizadas
Na prática, monte uma rotina de controle. Antes de a empresa começar e periodicamente:
- inventário de riscos das atividades feitas no condomínio;
- ASO dos trabalhadores;
- certificados dos treinamentos exigidos para a atividade, como NR-10 para eletricidade e NR-35 para trabalho em altura;
- fichas de entrega de EPI;
- nomeação do representante da NR-5, quando tiver 5 ou mais empregados no local;
- permissão de trabalho e análise de risco, quando a atividade exigir.
E, do lado do condomínio, informe à terceirizada os riscos do local. Piso escorregadio na garagem, área da piscina, casa de máquinas. É uma via de mão dupla.
Do papel para a rotina
Documento em dia não basta. O que reduz acidente é o que acontece todo dia: inspeção, comunicação de problemas e correção rápida.
Algumas práticas simples:
- uma inspeção periódica, feita pelo representante, com um roteiro curto;
- um canal para os funcionários avisarem de problemas;
- registro do que foi encontrado e do que foi feito;
- DDS curtos e frequentes, com os riscos reais do condomínio.
Para o último item, preparei um DDS pensado para todos os trabalhadores de condomínio: [LINK DO DDS PARA CONDOMÍNIOS].
Conclusão
O condomínio é um local de trabalho e precisa ser tratado assim. Com PGR e PCMSO para quem tem empregados. Com CIPA, se tiver 51 empregados ou mais. Ou com um representante da NR-5 nomeado, formalizado todo ano e treinado.
E com atenção redobrada aos terceirizados, que muitas vezes fazem as atividades de maior risco.
Se você atende condomínios e precisa de treinamentos prontos para a equipe, conheça os materiais da Escola da Prevenção.
Fonte e legislação
Parte das ideias deste artigo foi inspirada no artigo “Ação coordenada”, de José Pedro de Assis Junior, publicado na Revista Proteção, nº 418, outubro de 2026.
Legislação citada:
- NR-01 – Disposições Gerais e Gerenciamento de Riscos Ocupacionais, item 1.5.8
- NR-04 – Quadro I (grau de risco por CNAE)
- NR-05 – Comissão Interna de Prevenção de Acidentes e de Assédio, itens 5.3.1, 5.4.13, 5.4.14, 5.7.4, 5.8.2, 5.8.6 e Quadro I
- NR-07 – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional
